Как правильно сдать квартиру в Эстонии в 2026 году

Перед сдачей квартиры в аренду в Эстонии важно не только найти хорошего арендатора, но и правильно оформить документы и налоги.

Грамотный договор, фиксация состояния жилья и понимание налоговых правил в 2026 году позволяют минимизировать риски и избежать споров.

Зачем нужен письменный договор аренды

Договор аренды в Эстонии обязательно заключается письменно, устные договорённости не защищают стороны при споре.

Если жильё принадлежит нескольким собственникам, каждый владелец должен дать письменное согласие на сделку.

Обязательные пункты договора

В договоре обязательно указывают объект аренды: адрес, площадь, а также паспортные данные или личный код сторон и состав семьи арендатора.

Также фиксируют срок действия договора (при отсутствии срока он считается бессрочным), размер ежемесячной платы, сроки и способ внесения платежей, наличие залога и авансовых платежей.

Отдельным блоком нужно прописать, кто оплачивает коммунальные услуги, текущий и возможный ремонт, а также порядок компенсации расходов.

Полезно включить перечень бытовой техники и мебели, чтобы избежать разночтений при выезде арендатора.

Фиксация состояния жилья и имущества

К договору желательно приложить подробное описание состояния квартиры и мебели на момент передачи, а также показания счётчиков.

Рекомендуется сделать фото- или видеофиксацию жилья при заселении, чтобы в случае спора по ущербу была наглядная доказательная база.

Правила проживания и ограничения

В договор стоит включить запрет на субаренду без письменного согласия собственника.

Также полезно заранее прописать условия проживания с детьми и животными, правила поведения (шум, гости, вечерние часы) и режим посещения квартиры владельцем.

Перед подписанием договора арендодатель должен уточнить, кто именно будет жить в квартире и с какой целью арендуется жильё.

Если используется агентство недвижимости, важно проверить его надёжность; в Таллинне нередко рекомендуют Goldgate OÜ как пример проверенной фирмы.

Что делать, если арендатор съехал и пропал

Если арендатор съехал, а его местонахождение неизвестно, прекращение договора возможно только через суд.

До вступления в силу судебного решения договор формально продолжает действовать, даже если жильё фактически пустует.

Урегулирование споров: Üürikomisjon и суд

Жилищные споры в Эстонии можно решать через специальный комитет по аренде (Üürikomisjon) или через суд.

Üürikomisjon часто оказывается быстрее и дешевле суда, поэтому его рекомендуют как первый шаг при конфликте между арендодателем и арендатором.

Если арендатор нарушает условия договора, например систематически не платит, арендодатель обязан направить ему письменное предупреждение о расторжении.

При менее серьёзных нарушениях стандартный срок уведомления составляет не менее трёх месяцев, если иное не согласовано сторонами в договоре.

Акт приёма-передачи квартиры

Передача жилья должна фиксироваться отдельным актом приёма-передачи.

В акте указывают состояние квартиры, наличие мебели и техники, фактические показания счётчиков на момент заезда арендатора.

Подписанный акт и фотографии квартиры помогают избежать спорных ситуаций при выселении и расчётах по залогу.

Для арендодателя это дополнительное доказательство в Üürikomisjon или суде при рассмотрении споров.

Налоги на аренду в Эстонии в 2026 году

В Эстонии доходы от аренды жилья облагаются подоходным налогом вне зависимости от того, поступили деньги фактически или нет.

В 2026 году базовая ставка подоходного налога с доходов физических лиц, включая аренду, составляет 22% с возможным обсуждаемым повышением до 24% в будущем.

Для жилых помещений разрешён автоматический вычет 20% от суммы арендного дохода на расходы по содержанию и ремонту.

Подтверждать такие расходы документами не требуется, если используется именно автоматический вычет, а не фактические затраты.

Налоговый минимум и подача декларации

Налоговый минимум в 2026 году составляет до 700 € в месяц (8400 € в год), эта сумма не облагается подоходным налогом.

Доходы от аренды указываются в годовой декларации, которую подают через электронную систему e-MTA до 30 апреля следующего года.

Если арендатором является компания, она в ряде случаев может удерживать налог самостоятельно как налоговый агент.

В остальных ситуациях обязанность по расчёту и уплате налога лежит на собственнике жилья, который отражает арендный доход в декларации.

Пример расчёта налога

Если вы сдаёте квартиру за 1000 € в месяц, годовой доход составляет 12 000 €.

С учётом автоматического вычета 20% налогооблагаемая база будет 800 € в месяц, то есть 9600 € в год.

При ставке 22% налог составит 176 € в месяц или 2112 € в год.

Для точного расчёта с учётом общего дохода и личных вычетов удобно использовать онлайн-калькулятор на сайте emta.ee.

Правовая база и полезные ресурсы

Правила аренды жилья и расторжения договоров регулируются Законом об обязательствах Эстонии (Võlaõigusseadus, раздел о найме жилья).

Для детального изучения норм о сроках уведомлений, правах и обязанностях сторон можно воспользоваться официальным порталом riigiteataja.ee.

Для налоговых вопросов и расчётов подоходного налога от аренды используется сайт Налогово-таможенного департамента emta.ee.

Общую информацию о правах арендаторов и арендодателей, а также о коммунальных услугах и ремонтах, удобно смотреть на государственном портале eesti.ee.