Экономическая нестабильность и личный рост: чему нас учит кризис аренды жилья

Игорь Волков, маклер по недвижимости из компании Goldgate OÜ в Таллинне, подробно анализирует ситуацию на рынке аренды. По его мнению, в конце 2025 года активность арендаторов была низкой, что приведет к усилению конкуренции между арендодателями в 2026 году. Ожидается рост спроса со стороны иностранных специалистов, студентов и мигрантов.

Долгосрочный рынок аренды сталкивается с дефицитом доступных по цене квартир. Арендодатели конкурируют между собой, а нестабильность рынка заставляет многих собственников сохранять прежние арендные ставки, чтобы удержать жильцов. Это происходит на фоне высокого предложения на вторичном рынке и отставания темпов ввода новостроек.

Прогноз на 2026 год — рост арендной платы на 5–10% ежегодно. На это влияют инфляция, повышение коммунальных тарифов и увеличение числа иностранных арендаторов, особенно в центре Таллинна. Новые жилые комплексы в районах Нымме и Пельгуранна немного увеличат предложение, но значительного снижения цен не ожидается. С 1 мая 2026 года вступают в силу новые правила для муниципального жилья: договоры будут продлеваться только при наличии необходимости или для ключевых работников.

Волков советует собственникам и арендаторам обращаться к профессиональным маклерам. Это помогает снизить риски и правильно оформить документы, что особенно важно в условиях новых правил.

Снижение активности арендаторов связано с высокими ценами: аренда двухкомнатной квартиры стоит 450–1200 евро в месяц, что ограничивает доступность жилья для местных жителей. Рост коммунальных расходов и инфляция заставляют людей реже менять жилье или искать компромиссные варианты.

Экономическая ситуация также влияет на рынок. В марте 2025 года уровень безработицы составил 8,6%, что снижает доходы семей и их возможность оплачивать аренду. При этом цены на покупку недвижимости практически не меняются, поэтому долгосрочная аренда теряет привлекательность.

Дефицит недорогих квартир особенно заметен на фоне спроса со стороны иностранных арендаторов и студентов. При этом рынок приходит к балансу: предложение растет, но цены не снижаются, что отталкивает арендаторов с ограниченным бюджетом.

Рост коммунальных платежей становится одним из главных барьеров для арендаторов. Дополнительные 100–200 евро в месяц на отопление, воду и электричество значительно увеличивают общие расходы. Это вынуждает людей откладывать переезд или выбирать более экономные варианты, что усиливает нестабильность рынка.

Особенно остро повышение расходов ощущают молодые семьи, студенты, малообеспеченные местные жители и иностранные специалисты с нестабильными доходами. Для этих групп коммунальные платежи могут составлять до 30% бюджета, что снижает их мобильность и заставляет искать жилье за пределами центра или делить квартиру с другими.

В итоге спрос на аренду стабилизируется за счет замораживания цен, но дефицит доступных и энергоэффективных квартир сохраняется, а приоритет отдается объектам с низкими эксплуатационными расходами.