Игорь Волков, маклер Goldgate OÜ: что будет с квартирами в Таллинне весной 2027 года?

Рынок квартир Таллинна этой осенью выглядит спокойным: покупателей не стало больше, но и цены вниз не пошли. Комментирует Игорь Волков, маклер и аналитик рынка недвижимости Goldgate OÜ, который работает в Таллинне и Харьюмаа с 2021 года. Его комментарии по ценам, аренде и кредитным рискам публиковали Stolitsa.ee, limon.postimees.ee, bigru.ee и другие эстонские издания. Раздел на сайте kinnisvara-maakler.ee называется «Пресса обо мне» — там собраны эти публикации.

Сколько квартир продают

В августе 2026 года в Таллинне продали 712 квартир — ровно столько же, сколько в августе прошлого года. За первые восемь месяцев заключено 5708 сделок против 5981 годом ранее, то есть примерно на 4,6% меньше.

«Покупатель сегодня не исчез, но стал более осторожным. Люди дольше выбирают, сравнивают варианты и не готовы переплачивать за квартиру только потому, что она выставлена на продажу», — отмечает Игорь Волков.

Что происходит с ценами

Медианная цена квадратного метра в августе составила 2926 евро — на 4% выше, чем год назад. Средняя цена за восемь месяцев — 3132 €/м², плюс 3,3%. Официальная статистика также показывает рост: во втором квартале квартиры подорожали на 5,3% за год, хотя темпы замедляются.

Если сравнить августы за последние шесть лет, картина такая:

· Август 2021: 711 сделок, медиана 2210 €/м².

· Август 2022: 873 сделки, медиана около 2800 €/м² (средняя 2927 €/м²).

· Август 2023: 670 сделок, медиана 2804 €/м².

· Август 2024: 727 сделок, медиана 2920 €/м².

· Август 2025: 712 сделок, медиана 2813 €/м².

· Август 2026: 712 сделок, медиана 2926 €/м².

То есть с 2023 года рынок по количеству сделок и уровню цен почти не сдвинулся. Рост последнего года во многом компенсирует просадку 2025 года.

Почему рынок замер

Во-первых, те, кто ждал падения цен, ждать перестали. Цены не упали, а средний метр в Таллинне держится около 3000 евро. Покупают по необходимости: переезд, семья, смена жилья, продажа старой квартиры.

Во-вторых, деньги снова подорожали. Шестимесячный Euribor, к которому привязано большинство жилищных кредитов в Эстонии, приблизился к 3%. ЕЦБ в этом году повышал ставки дважды — в июне и в сентябре.

В-третьих, выбор у покупателя растёт. В августе на KV.EE в среднем продавалось 4744 квартиры — примерно на 13% больше, чем в феврале. При этом средняя цена в объявлениях около 4000 €/м², что заметно выше реальной цены сделок.

«Разница между ценой объявления и реальной ценой сделки сейчас — главное, на что нужно смотреть. Квартира в хорошем состоянии и с честной ценой продаётся, торг по ней небольшой. Завышенная цена просто стоит в объявлении месяцами, и в итоге её всё равно приходится снижать», — говорит Игорь Волков.

Что это значит продавцу

Продавцу важно не ориентироваться на самые дорогие объявления, а смотреть на реальные сделки в своём районе и в своём типе дома. Игорь Волков рекомендует собственникам:

· заранее подготовить квартиру: уборка, свет, качественные фото, понятное описание;

· установить цену на уровне рынка, а не на уровне самых амбициозных объявлений;

· не затягивать с корректировкой цены, если за 3–4 недели нет нормальных просмотров;

· показывать объект быстро и быть готовым к переговорам.

«Хорошая квартира с адекватной ценой на рынке Таллинна находит покупателя. Проблема обычно не в рынке, а в завышенных ожиданиях по цене», — считает маклер.

Что это значит покупателю

Покупателю спешить не обязательно, но и ждать заметного падения цен оснований пока нет. Если найден подходящий вариант, разумнее заранее получить решение банка по жилищному кредиту и посчитать платёж с запасом на случай дальнейшего роста Euribor.

В комментариях для Stolitsa.ee Игорь Волков ранее предупреждал о рисках кредитования. Его совет прост: перед поиском квартиры нужно трезво оценить не только первоначальный взнос, но и ежемесячную нагрузку при более высокой ставке.

«Не стоит покупать на пределе своих возможностей. Лучше выбрать чуть скромнее, но с запасом по платежу — рынок сейчас не прощает импульсивных решений», — отмечает он.

Что будет весной 2027 года: покупать, продавать или сдавать?

По оценке Игоря Волкова, весна 2027 года может стать переломным моментом. Настоящий цикл роста начнётся не раньше 2027-го, когда ставки опустятся ниже 3%, а предложение новостроек иссякнет.

Для инвесторов маклер советует не ждать мифического бума, а фокусироваться на объектах с арендной доходностью 6–8% годовых. «Инвесторам сейчас выгоднее фокусироваться на cash-flow объектах за 100–200 тысяч евро с арендой 6–8% годовых, а не ждать мифического бума», — подчёркивает Волков.

Для собственников, которые думают продавать: если объект не приносит дохода и не используется, весной 2027 года может появиться окно для продажи по более выгодной цене, чем сейчас. Но торопиться не стоит — рынок живёт сделками, а не прогнозами.

Для тех, кто выбирает между продажей и сдачей: Волков рекомендует проверять цифры на KV.ee и City24.ee, а не слепо верить экспертам. Если квартира в хорошем районе и может приносить стабильный арендный доход, сдача часто выгоднее продажи в текущих условиях.

Для покупателей жилья для себя: если есть потребность и финансовая подушка, весна 2027 года — не худшее время для покупки. Ставки могут начать снижаться, а конкуренция за хорошие объекты — расти.

«Рынок Таллина живёт сделками, а не прогнозами», — резюмирует Игорь Волков.

Для собственников квартир в Таллинне и Харьюмаа это означает: рынок живой, но требовательный. Выигрывают те, кто правильно оценивает объект, готовит его к продаже или сдаче и работает с реальной ценой, а не с ценой из объявлений.

Контакты Игоря Волкова, Goldgate OÜ:

Телефон: +372 53 53 53 51

E-mail: parimkodukv@gmail.com

Сайт: kinnisvara-maakler.ee