Рынок жилья Эстонии демонстрирует перегрев. Доступные дома остались в основном в глубинке

На фоне стремительного подорожания недвижимости и высокого спроса эстонские домохозяйства тратят на жилье рекордную часть своего располагаемого дохода.

Эстонский рынок недвижимости устанавливает новые рекорды: по итогам 2025 года цены на жилье продолжили уверенный рост, вплотную приблизившись или превысив исторические максимумы, особенно в Таллинне и крупнейших уездных центрах. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке в столице давно перешагнула за 3000 евро, а в новых проектах часто превышает 4000 евро.

Этот рост наблюдается на фоне высокой инфляции и увеличения стоимости кредитов, однако спрос по-прежнему значительно опережает предложение, особенно в сегменте доступного жилья. Рост зафиксирован во всех уездах, но динамика резко отличается: в Харьюмаа и Тартумаа цены растут двузначными темпами, в то время как в Ида-Вирумаа или некоторых сельских регионах рост значительно скромнее.

Прогнозы на 2026 год от аналитиков предполагают замедление темпов роста, но не снижение цен. Высокий спрос, ограниченное новое строительство из-за дороговизны материалов и низкая безработица будут поддерживать давление на рынок. Нехватка предложения ведет к острой конкуренции между покупателями, что толкает цены вверх.

Ситуация на рынке долгосрочной аренды в Таллинне

Параллельно с ростом цен на продажу, напряжённая ситуация сложилась и на рынке долгосрочной аренды в столице. Арендные ставки достигли рекордных уровней. За стандартную двухкомнатную квартиру в спальных районах, таких как Ласнамяэ или Мустамяэ, теперь регулярно просят 500-650 евро в месяц, а в более престижных центре или Кадриорге цена легко превышает 800-1000 евро. Конкуренция среди арендаторов крайне высока: на новые объявления в первые сутки поступают десятки заявок, что вынуждает соглашаться на условия арендодателя без существенных торгов. Основными драйверами роста являются высокий спрос со стороны как местных жителей, отложивших покупку из-за дорогих кредитов, так и иностранных специалистов и студентов.

Доступное жилье в Эстонии тем не менее найти можно. Согласно данным порталов недвижимости, самые бюджетные предложения, где дом или квартира можно приобрести менее чем за 70 000 евро, сосредоточены в небольших городах и волостях Ида-Вирумаа, Вырумаа, Пылвамаа, Йыгевамаа, а также в отдаленных районах Ляэне-Вирумаа и Ляэнемаа. Часто это требует серьезного ремонта.

В целом жилье становится менее доступным для среднего эстонского жителя. По оценкам, домохозяйства тратят на обслуживание ипотеки или аренду уже порядка 40-50% своего чистого дохода. В Таллинне и Тарту эта доля может достигать 50-60% для новых покупателей и арендаторов, и в следующем году эта нагрузка вряд ли снизится, особенно на фоне возможного дальнейшего роста процентных ставок.